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Les obligations du vendeur propriétaire
Lorsqu’une personne décide de mettre en vente sa maison ou son appartement, il est nécessaire, avant qu’elle ne s’engage en signant un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente), qui fixera les conditions essentielles de la future vente, qu’elle se renseigne elle-même sur l’état du bien qu’elle désire vendre, parce que pèse sur elle une obligation d’informer et de renseigner son futur acquéreur, sous peine de ne pouvoir s’exonérer des vices cachés qui grèvent son bien.
Les obligations qui pèsent sur le vendeur tendent :
• soit à la protection des personnes (amiante, plomb)
• soit à la protection des biens (termites)
De plus, lorsque le vendeur cède un appartement dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, il doit indiquer la "superficie" de celui-ci qui sera déterminée selon certains critères fixés par la loi (dite loi Carrez).
Toutes ces dispositions sont résumées dans le tableau ci-après.
| Biens concernés |
Eléments contrôlés |
Durée d’efficacité ou de validité du diagnostic |
Sanctions |
| AMIANTE |
| Tout immeuble bâti à usage d’habitation ou non construit avant le 1er juillet 1997 (vérifier la date de délivrance du permis de construire) |
- Flocages, calorifugeages, faux-plafonds
- Tous matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante |
Pas de durée spécifique de validité une fois le diagnostic établi |
Limitation des possibilités d’exonération de sa garantie par le vendeur pour vices cachés |
| PLOMB |
| Tout immeuble bâti situé dans une zone à risques déterminée par le Préfet et construit avant le 1er janvier 1948 (vérifier la date de délivrance du permis de construire) |
- Peintures |
1 an maximum au jour de la vente |
Limitation des possibilités d’exonération de sa garantie par le vendeur pour vices cachés |
| TERMITES |
| Tout immeuble bâti dans une zone à risques déterminée par le Préfet |
- L’entier immeuble |
3 mois maximum au jour de la vente |
Limitation des possibilités d’exonération de sa garantie par le vendeur pour vices cachés |
| SUPERFICIE DE LA LOI CARREZ |
| Les biens soumis au statut de la copropriété : appartements |
La superficie de chaque lot à retenir est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cage d’escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Conseils du notaire :
* Il est préférable d’avoir recours à un professionnel qui annexera un croquis au calcul.
* Evaluer chaque lot de façon distincte. |
Une fois établi le certificat de mesurage a une durée de validité non limitée |
Si la superficie réelle d’un lot est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur devra supporter, à la demande de l’acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Par contre si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donnera lieu à aucun supplément de prix.
L’action doit être intentée dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique de vente. |
| Les coûts d’établissement de ces recherches, diagnostics, constats incombent au vendeur et doivent obligatoirement être communiqués au notaire au plus tard le jour de la signature de l'avant-contrat . |
Les droits de l’acquéreur
Afin de lutter contre l’achat d’impulsion, le législateur a instauré un délai de 7 jours qui peut être soit un délai de rétractation (Art. L 271-1 alinéa 1 du Code de la Construction et de l’Habitation) lorsqu’il fait suite à la signature d’un acte sous signature privée, ou un délai de réflexion lorsqu’il s’agit de signer un acte authentique (Art. L 271-1 alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Seul l’acquéreur non professionnel qui acquiert un immeuble (appartement ou maison) à usage d’habitation (ou à usage mixte d’habitation et professionnel) peut prétendre au bénéfice du délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours.
L’achat d’un terrain à bâtir ne rentre pas dans le cadre de cette législation.
Si cette législation n’est pas respectée, l’acquéreur, qui a vocation à être protégé, peut invoquer la nullité de l’acte pendant 5 ans à compter de sa signature.
IMPOSITION DES PLUS-VALUES
Nouveau régime applicable depuis le 1er janvier 2005
OPÉRATIONS IMPOSABLES : VENTES, échanges, partage autres que ceux de communauté conjugale ou de succession, apports à société
PRINCIPAUX CAS D’EXONÉRATION
Tout bien détenu depuis plus de 15 ans est exonéré
Le délai de possession doit être calculé par période de 12 mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.
RÉSIDENCE PRINCIPALE
résidence habituelle et effective du propriétaire au jour de la cession quelle que soit la durée de détention (même inférieure à 5 ans)
Cessions inférieures ou égales à 15.000 Euros
Ce plafond s’apprécie bien par bien.
Si le bien est détenu en indivision, le seuil de 15.000 € s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
Retraités et invalides disposant de faibles revenus
2 conditions cumulatives :
- ils ne doivent pas être passibles de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (I.S.F.)
- le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédant la cession (N – 2) doit être inférieur pour une plus-value réalisée en 2005 à :
* 7.116 € pour la 1ère part de quotient familial
* 1.914 € pour chaque part supplémentaire (soit 10.993 € pour un couple sans enfant à charge)
DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE
La plus-value, calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, est, pour les immeubles détenus depuis plus de 5 ans, réduite d’un abattement pour durée de détention. La plus-value obtenue est ensuite diminuée d’un abattement fixe de 1.000 €.
| DEDUCTIONS |
FRAIS
7,5 % du prix d’acquisition
ou
frais réels |
DEDUCTION DES DEPENSES DE CONSTRUCTION, AGRANDISSEMENT, REPARATION, RENOVATION
- uniquement les factures d’entreprises sont déductibles. Il n’est plus possible de déduire des factures de matériaux.
- si l’immeuble est cédé plus de 5 ans après son acquisition, on peut déduire un forfait de 15 % du prix d’acquisition d’origine. |
ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION
10 % par année de possession de l’immeuble au delà de la 5ème année.
Cet abattement se calcule par période de 12 mois en faisant abstraction des fractions d’années. |
ABATTEMENT FIXE
1.000 € pour tous |
| MODALITES D’IMPOSITION |
Calcul de l’impôt :
• taux proportionnel : 16%
• prélèvements sociaux : 11%
• Total : 27%
Il est payable immédiatement à la conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la date de l’acte notarié.
Le notaire prélève l’impôt sur le prix de vente |
Exemple
Un particulier vend le 20 janvier 2005 une résidence secondaire acquise depuis le 1er octobre 1994. Aucune exonération particulière n’est applicable. Le prix de vente est de 120.000 € et le prix d’achat de 400.000 Frs (60.980 €). Il a réalisé les travaux suivants : réfection du système électrique l’année de l’acquisition (30.000 Frs soit 4.753 €) et changement de la chaudière l’année suivante (7.000 Frs soit 1.206 €).
a) – Calcul de la plus-value
Prix de cession 120.000 €
Prix d’acquisition 60.980 €
Frais d’acquisition (forfait de 7,5 %) 4.574 €
Majoration du prix d’acquisition pour travaux
forfait de 15 % 9.147 €
(Le forfait est plus favorable que l’addition des factures
d’entreprises : 4.753 € + 1.206 € = 5.959 €
Prix d’acquisition corrigé 74.701 €
___________
Plus-value 45.299 €
Abattement de 10 % pour durée de détention au-delà
de 5 ans calculée sur 5 ans (les fractions d’années étant
négligées) : 45.299 € x 50 % = 22.650 €
Abattement fixe 1.000 €
__________
Plus-value imposable 21.649 €
b) – Calcul de l’impôt
Impôt sur le revenu afférent à la plus-value 21.649 € x 16 % = 3.464 €
Prélèvement sociaux 21.649 € x 11 % = 2.381 €
Imposition globale 5.845 €
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